ATENÇÃO CORRETOR DE IMÓVEIS: Seu cliente pode perder o imóvel mesmo com o contrato de compra e venda assinado.
Decisão do STJ mostra como a falta de registro pode custar caro aos compradores de imóveis comerciais
O Pesadelo de Todo Comprador
Imagine a seguinte situação: seu cliente compra um imóvel comercial em 2007, assina o contrato de promessa de compra e venda, mas só descobre em 2018 que existe uma hipoteca sobre o mesmo imóvel feita em 2009. O pior? Ele pode perder tudo por causa de um detalhe aparentemente simples: a falta de registro.
Este cenário real chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) e a decisão mudou o entendimento sobre proteção de compradores em negócios imobiliários comerciais. Como corretor, você precisa conhecer essa decisão para proteger seus clientes e sua própria reputação profissional.
Um Caso Real que Mudou Tudo
Em 2007, uma compradora adquiriu um imóvel comercial através de contrato particular de promessa de compra e venda. Tudo parecia normal até 2018, quando ela descobriu que o antigo proprietário havia hipotecado o mesmo imóvel para uma imobiliária em 2009 – dois anos depois da sua compra.
A compradora tentou impedir a penhora do imóvel, argumentando que seu direito era anterior à hipoteca. Mas perdeu a batalha judicial.
O STJ decidiu que a hipoteca posterior prevalece sobre a promessa de compra e venda não registrada, mesmo tendo sido feita depois. O motivo? A ausência de registro público do contrato de compra e venda. (REsp 2.141.417)
Por Que o Registro É Tão Importante
Segundo o ministro relator Antônio Carlos Ferreira, existe uma diferença crucial:
- Sem registro: O comprador tem apenas um direito pessoal contra o vendedor
- Com registro: O comprador adquire direito real, oponível contra terceiros
“A propriedade do imóvel só se transfere com o registro”, destacou o STJ. Antes disso, existe apenas uma relação contratual entre comprador e vendedor, sem proteção contra terceiros de boa-fé.
O STJ esclareceu que a famosa Súmula 308, que protege compradores de imóveis residenciais financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, não se aplica a imóveis comerciais.
Isso significa que compradores de imóveis comerciais têm menos proteção legal e dependem ainda mais do registro para garantir seus direitos.
Como corretor, você deve sempre orientar seus clientes sobre:
- Urgência do registro: Não deixe para depois.
- Verificação prévia: Sempre consulte a matrícula do imóvel antes de fechar negócio.
- Documentação completa: Certifique-se de que todos os documentos estão em ordem.
Um cliente que perde um imóvel por falta de orientação adequada pode gerar:
- Processos de responsabilidade civil
- Perda de credibilidade no mercado
- Prejuízos financeiros significativos
Vamos evitar esses Problemas?
✅ Sempre solicite certidão atualizada do registro de imóveis
✅ Verifique se existem ônus ou gravames
✅ Oriente sobre a importância do registro imediato
✅ Acompanhe o processo de registro até o final
✅ Documente todas as orientações dadas ao cliente
✅ Tenha um contrato feito com assessoria de um especialista
Busque assessoria contábil e tributária especializada quando:
- Houver dúvidas sobre a documentação
- O imóvel apresentar histórico complexo
- Fazer uma diligência para busca de pendências
Registro Não É Opcional, É Essencial
A decisão do STJ deixa claro que no mercado imobiliário comercial, o registro não é apenas uma formalidade burocrática é a única forma de garantir proteção real ao comprador.
Como profissional do setor, sua responsabilidade vai além de intermediar a venda. Você deve orientar, alertar e acompanhar todo o processo para garantir que seu cliente esteja verdadeiramente protegido.
A falta de registro pode transformar um sonho imobiliário em um pesadelo jurídico. Não deixe isso acontecer com seus clientes.
💡 Quer se aprofundar mais neste tema e outros aspectos do mercado imobiliário? Acesse nossos outros artigos e mantenha-se sempre atualizado com as mudanças na legislação que podem impactar seus negócios.
Raul Tulio – Contador, Advogado, Tributarista.
Cuiabá-MT, 22 de Maio de 2025.